■宏观调控成效初显 景气指数逐月回落
北京市统计局日前发布的北京房地产开发景气指数报告显示，2004年第二季度，北京房地产开发完成投资490.2亿元，房地产开发景气指数（简称“京房指数”）值为99.8，比一季度微降3.4点，比上年同期下降4.3点。从一年来的运行情况来看，2003年第二季度由于非典等突发因素影响，景气指数在104点上下小幅震荡；下半年，非典影响逐渐消失，受完成土地开发面积、竣工面积等分指数上升影响，京房指数再次上扬；12月由于竣工面积分指数下降，景气度有所下降。进入2004年1－2月，由于受春节提前，房地产企业提前施工全国投资高速增长等因素影响，京房指数上升至110点，成为2002年以来的最高点。进入3月份后，国家采取了一系列宏观调控措施，在信贷、土地等方面限制投资的过热增长，景气指数开始逐月回落，6月份，回落至99.8点，处于不景气区间。
■分类指数特点
2004年二季度京房指数的8个分指数与上年同期相比，呈6升2降格局。其中导致总指数下降的首要因素是由于今年以来，宏观调控将严格土地管理作为政策手段，土地购置费分指数大幅度下降了44.16点；正面拉升总指数的主要因素是由于企业施工进度加快，竣工面积大幅增加，竣工面积分指数上升了8.66点。其余分指数升降幅度不大对总指数影响有限。
■分类指标简析
房地产开发投资：2004年1－6月完成开发投资490.2亿元，比上年同期增长24.2%；其中用于商品住宅的投资261.4亿元，增长19.5%用于办公楼的投资72.4亿元增长68.1%用于商业营业用房的投资28.8亿元增长74.2%其他类投资增长9.5%。从增长速度看，二季度办公楼、商业营业用房的投资有所加快。
本年资金来源：1－6月用于开发的资金到位1393.1亿元，同比增长26.4%。受人民银行在一定程度上紧缩信贷影响，国内贷款234.5亿元，比上年同期降低1.1%。其他资金530.1亿元，增长42.2%，其中定金及预收款472.2亿元，增长50.9%，仍然是房地产开发的主要资金来源。
土地购置费：受市政府2004年1月9日发布的4号文件影响，二季度企业交付土地购置费71.1亿元，比上年同期增长5.1%。
完成土地开发面积：1－6月完成土地开发面积120.5万平方米，比上年同期减少41.7%。
空置面积：截止到6月底，全市空置商品房面积为944.6万平方米，同比增长23.1%；其中商品住宅空置706.5万平方米，比上年同期增长12.3%。空置总量增长较快，但从空置时间来看，64.6%的空置面积空置时间在一年以内，仍在正常的销售周期内。
新开工面积：1－6月新开工各类商品房1154.5万平方米，同比增长12.5%；其中商品住宅863.6万平方米，同比增长10.4%。
竣工面积：1－6月竣工各类商品房712.8万平方米，增长66.5%，其中商品住宅564.5万平方米，增长57.2%，市场供应较为充足。
销售价格：1－6月销售各类商品房724.7万平方米，增长40.3%，实现销售额358.6亿元，同比增长50.5%；销售商品住宅659.3万平方米，增长34.4%，实现销售额296.1亿元，增长40.3%。商品房平均售价4949元/平方米，比上年同期增长335元/平方米；商品住宅平均售价4490元/平方米，比上年同期增长188元/平方米。商品住宅平均价格虽有所上涨，但这种波动还是属于区域内的价格波动，整体市场还是活跃正常的。之所以今年上半年会出现房价上涨的情况，主要是受个别项目的带动，拉高了北京市整体的商品房价格。另外，上半年存量房供应量大幅上升，房地产二级市场交易活跃，价格稳中有降，对平抑本市商品房价格也起到了积极的作用。
■存在问题
房地产开发指标中的一些先行指标出现了较大幅度的下降，其中，本年购置土地面积同比下降39.5%；完成开发土地面积下降41.7%；完成土地开发投资下降36.7%。一系列先行指标的连续下降，将对房地产市场供应量产生重要影响。商报记者
陈志平
■固定资产投资景气指数开始回落
北京市统计局日前发布的北京固定资产投资景气指数报告显示，2004年二季度，北京固定资产投资景气指数（简称“京投指数”）值为105.4，比一季度下降1.2点。从2003年以来的发展看，2003年由于非典疫情爆发，6月底京投指数小幅回落至103点左右；8月份后，虽然逐步走出非典影响，但京投景气指数仍徘徊在103点左右；之后，受竣工面积和计划投资分指数下降影响，年底降至101.3的低点。进入2004年1－2月，投资高速增长，景气指数上升至120.82，成为2002年以来的最高点。之后，国家采取了一系列的宏观调控措施，抑制国内局部行业、局部地区的投资过热，也在一定程度上影响到了本市的固定资产投资，进入3月份后，景气指数开始回落，6月底，京投指数下降至105.4点，仍处于景气区间。
■分类指数特点
与上一季度相比，京投指数的8个分类指数呈4升4降格局：固定资产投资、本年资金来源、计划总投资、新开工面积分指数出现了小幅下降；
其他分指数呈上升趋势。其中，竣工面积、新增固定资产分指数分别上升了5.82、5.99点，是维持总指数仍处于景气区间的主要因素，固定资产投资、本年资金来源分指数分别下降了5.97点和6.99点，是拉动总指数下降的主要因素。其他分指数变化幅度较小，对总指数的影响不是很大。京投总指数出现下降，从数据上表明国家宏观调控措施对我市的固定资产投资形势已产生了一定的影响。
■分类指标简析
固定资产投资：1－6月全市完成固定资产投资772.3亿元（含房地产开发投资，不含零星投资、城镇私营个体投资、城镇私人建房投资和农村投资，下同），比上年同期增长18.2%。其中基本建设投资完成212.8亿元，同比增长31.5%，更新改造完成投资52.7亿元，同比下降33.9%。
本年资金来源：1－6月用于固定资产建设的资金到位1942.9亿元，比上年同期增长24%。从报表类型来看，非房地产项目投资到位资金549.8亿元，同比增长18.3%；房地产开发投资项目到位资金1393.1亿元，同比增长26.4%。
新增固定资产：1－6月建成交付使用项目新增固定资产240亿元，比上年同期增长20.4%。
计划总投资：1－6月在建固定资产投资项目901个，其中新开工项目212个，有开发业务的房地产开发企业975个；计划总投资6798.4亿元，比上年同期增长29.2%。
建筑安装投资：1－6月完成投资中，建筑安装工程投资437.2亿元，比上年同期增长21.3%。
住宅投资：1－6月全市完成住宅投资281.1亿元，比上年同期增长18.2%。其中商品住宅投资261.4亿元，增长19.5%。
新开工面积：1－6月新开工各类房屋施工面积1408.8万平方米，比上年同期增长11.6%。
竣工面积：1－6月房屋建设加快，共竣工各类房屋面积796.7万平方米，比上年同期增长64.9%。
■当前存在的主要问题
从上半年的统计数据可以看到，宏观调控已经取得一定效果，固定资产投资增速开始从高位持续回落，但当前经济运行中存在的突出矛盾和问题还没有根本解决，特别是投资结构调整任务仍十分艰巨。
投资继续快速扩张的压力渐大。投资的发展除房地产开发和基础设施建设外，增长点单一。此外，在投资效果没有明显上升的情况下，容易造成低效投资和对消费的挤占。因此，投资对经济的拉动和调整应更多体现在结构上而不仅是总量。
更新改造投资增速下降。上半年，更新改造投资仅为52.7亿元，下降了24%。更新改造完成投资下降，比重偏低将对本市工业的持续健康发展形成一定制约。
区域经济结构有待进一步调整。今年以来，本市城乡结构调整并没有发生较大变化。从所占全市完成投资比重来看，八个城近郊区完成投资占全市投资额的比重为69.5%，远郊区县为30.5%，仅比上年同期提高0.4个百分点。
(北京现代商报/陈志平)
