■万通冯仑:高档房将涨价 中低档房价格持稳

　　记者：对于“8·31大限”这个政府宏观政策，不同的开发商有不同的看法，您个人怎么看待“8·31大限”这件事？

　　冯仑：我一直认为，市场波动、政策波动都是正常的，而我们的能力就是驾驭这种波动的能力，浪来了，我们就在浪尖上享受。另外，既然外部环境是我们控制不了的，我们就不要在这方面浪费太多的时间，而是要做好自己的事情，不能说，一刮风下雨，我们就怨天尤人，不种地了。

　　记者：这个政策对于万通来说，有什么影响吗？

　　冯仑：一服药吃下去，不同的人有不同的反应。对万通来说，“8·31”的直接影响并不大，我对这件事也不太敏感，因为从三年前开始，我们就在谈反周期，此前也做了许多这方面的研究，所以现在我们受的影响并不大。要说影响，对我们来说，更多的是积极的影响：

　　第一，市场更透明了，别人干什么，大家都知道，有利于采取相应的竞争措施；

　　第二，土地供应的中间环节少了，不必要在这方面浪费时间了。以前总是跟中间商打交道，非常累，想赚他一块钱便宜，得花费一年的时间，以后通过拍卖拿地，你要一块钱，我觉得值，就给你一块钱，大家都一样，很公平。另外，什么时候拿到地，需要多长时间拆迁完，我都知道，开发时间和周期也好控制了；

　　第三，这个政策的出台，延缓了许多土地的供应，避免了市场泡沫化。

　　第四，经过这一轮的淘汰，许多好的企业会有更大的市场空间，我这里提到的是“好的企业”，而不是“大的企业”，因为“大”并不等于“好”，这就像“胖”不等于“健康”一样，两者没有什么必然的联系，光“胖”、“不健康”也是很难发展的。

　　记者：面对这个政策，从宏观方面讲，您认为开发商应如何应对呢？

　　冯仑：我认为只有一条，就是“学好”，这不是说以前开发商没“学好”，而是说，目前开发商更应该“学好”，为什么呢？因为将来的趋势是：房地产的直接投资越来越多，间接投资越来越少。什么是间接投资呢，也就说是用银行的钱，直接投资是指用基金、债券、个人资金等。这两者有什么区别呢？用间接投资，也就是用银行的钱，“钱”并不选择企业，企业什么样儿它不管，只要符合条件，它就投给你；而直接投资不一样，直线投资对企业的筛选非常严格、也非常理性，只有你是好的企业，它才投给你。至于什么是好的企业，简单地说，就是战略清楚、财务健康、管理专业化的公司。

　　将来在房地产市场上，能生存的企业可能就有两种：一种是资金雄厚、发展稳健的实力型公司；一种是精而专的“小公司”，就像我们所在的这个茶馆一样，租间房，雇几个人，规模不大，不也挺好吗。

　　记者：您对北京将来的房价怎么看？

　　冯仑：对于房价的看法，观点是交叉着的，有的认为，供应量会减少，房价会涨；有的认为，上海等城市的房价在跌，北京的也会跌等。我认为，近几年，北京的房价相对来说，高档房的价格会涨，而中低档房的价格可能比较稳健。今年上半年，北京的高档房就涨得比较多，CBD的住宅每平方米都卖到一万五、一万六了，下半年还可能会涨。(北京晚报/李海霞)

■今典总裁张宝全：8.31大限 开发企业谋求嬗变

　　“8·31被过分夸大了，”时常语出惊人的今典集团总裁张宝全对记者说，“其实是一件好事，因为真正出局的本来就不是房地产商。”据统计，全市成立了6000家房地产企业，只有600多家有项目，那些手头有块地根本没有实力开发，或是只有一个空壳的公司，本来就应该出局。没有这些公司的干扰，不必为了谈地做许多无用功，信息透明了，真正的开发企业可以更好地按照企业运行的步骤进行开发。

　　此外，张宝全认为，4号令出台以后，有钱没地的“资本家”和有地没钱的“地主”没有传说的那么多，一是土地拍卖了不可能有钱买不到地，二是大势已定，政府黄灯放行也会看看企业的“成色”，因此能够做成“粮票”交易的是少数“大户”，多数开发商都愿意拿将来招拍挂的干净的地。不过，张宝全说，从目前历史遗留问题的情况看，8·31对整个边缘集团的影响比较大。

　　8·31不一定会带来突变，但是游戏规则的改变必定导致竞争格局的变化。业内人士指出，自有资金和负债比例优良的大企业，所受到的潜在影响更大。因为，大企业的项目多、投资大，每一条资金链的数目都很大，一旦周转出现问题，损失将会很大，所以影响反而可能比中小企业更大。

　　就如何适应新的规则，企业的做法各自不同。万科老总王石表示要“继续走专业化的路，而且是精细的专业化。”王石把海尔和联想作为万科的参照系，“万科在住宅行业里是第一位，但在经营规模上只是海尔的十二分之一，联想的四分之一。他们的今天就是万科的明天。但是他们也有自己的发展瓶颈。比如联想的不相关的多元化，为大而大，会使它积累的优势慢慢丧失。万科要继续走专业化的路。”

　　张宝全所带领的今典集团则走向多元化道路。集团决定斥资10亿元投入EVD产业，占领EVD在国内的行业标准建设、发行、制片等上游地位，为此，原计划分割出租的苹果传媒大厦将变为EVD大厦留作自用。但张宝全否定了退出房地产的说法，说今典集团将仍以房地产为主营，不会放弃已经建立起的性价比、产品、品牌方面的优势，EVD是企业多元化发展的选择，也是将来今典上市的基础，堪称“低投入高产出”的一元。(北京晚报/姚丽颖)

■当代总裁张雷：不守规矩就出局

　　2004年上半年对于整个房地产行业都是充满机遇和挑战的极不平凡的半年，国家宏观调控政策对产业产生较大影响，8·31期限的临近，将使北京房地产以惊人的速度进入到“变”、“法”、“谋”的阶段。政策的调整，对市场供需的负面影响并不大，相反还会利好，高端楼盘的价格，不仅不会回落，还会进一步攀升。在目前的行业大背景下，当代集团虽然仍坚持纵向发展，拒绝横向发展，但现在我们开始有了新的动作，即在航空业、高科技业及医药业、城市公用事业方面都有了一定的举措。我们认为，要在发展多元化产业的同时拥有核心竞争力，金融资本帮助实业发展，实业带领金融资本成长。

　　在我们的想法里，做企业有几点很重要，即古人所言的“变，谋，法”。北京的房地产市场尤其如此，不去考虑变，不去考虑谋，不去考虑法的事情，整个行业就仍然处于不成熟、不规范的状态。我们认为，变是创新能力，一个缺乏创新的企业，是没有活力的企业，也是一个没有将来的企业；谋，是讲求谋略、策略，审慎地制定宏观战略目标；法，是指用法治以及在规则之外，用企业文化来引领。

　　北京房地产行业经历了三个时期，婴儿期、少年期和青年期。2000年以后，进入竞争、系统、理性时代，也就是从少年期进入青年期。什么是青年的标志？即有欲望，有思想，有能力。理性的时代要求地产商有客户追逐欲望及产品、品牌追逐的力量。(北京晚报)

■晨谷地产营销策划总监肖峰：转向二三级城市也是一条出路

　　在国家开始执行这些限制房贷的政策后，现在开发商都大大提高了融资成本，原来用很少的银行资金就可以滚动开发项目，现在这样操作已经越来越难了，大开发商可能还能承受，但是“从多个口挤压了中小开发商的生存空间，有很多中小房地产商的项目因此停止了。”

　　为了躲避北京房地产市场的强大压力，很多中小开发商现在已经放弃北京市场，转向二三级城市。在这些二三级城市，运作项目的资金压力要比北京小得多。举例来说，在重庆自有资金四五千万元就可以运作一个10万平方米的项目，利润大约在5000万元至1亿元之间，净投资回报率高达200％。

　　很多中小开发商现在采取的策略是一线城市树品牌，二线城市挣利润，三线城市做储备的策略，例如CLASS、棕榈泉就是在北京树立品牌，借助原来开发方面的经验，去正处于高速发展期的二线城市如重庆挣利润。三线城市如长春，现在还没有那么大的利润，但未来肯定会有所发展。三年前重庆土地价格是每亩3万元，现在重庆进入高速发展期，土地价格高达每亩30万元，如果一个开发商三年前就在重庆储备有土地，那么现在即使直接出售土地，利润也惊人。

■华远总裁任志强：8·31大限对政府的压力更大

　　记者在采访“8·31大限”的过程中，开发商基本上都是从企业的角度去看、去分析“71号令”，而华远集团总裁任志强在接受记者采访时，更多的是从学者、旁观者的角度来评论这个政策，因此观点也与众不同。任总认为，在北京，相对于开发商来说，“8·31大限”对政府的压力更大一些，目前，政府正在遇到一个非常大的难题。

　　官方土地储备不足

　　任总分析说，北京的“33令”开的四个口子，从某种程度上缓解了北京以前土地供应不足的问题，但停止协议出让后会让大量按原有文件规定办理的协议出让用地，可能无法办完全部手续。现有能办完手续的用地可以维持短期的市场供应。但目前政府还没有能力储备一定的土地，保证今后北京房地产开发用地的充足供应。

　　历史遗留问题难以解决

　　任总认为，历史遗留问题是对政府而言的。对于开发商来说，任何手续都是在当时政策允许的情况下进行的，不存在“历史遗留问题”之说，而对政府而言，确有许多历史遗留问题，而且非常难以解决。

　　比如像望京地区这样的问题，目前，望京地区的整体开发只完成了规划的三分之一左右，还有三分之二没有进行，并且北京城开在市政基础设施上已投入了不少资金，而按照“71号令”的规定，8月31日之后，不许再进行土地协议出让，也就意味着将来这块地的开发权不一定在北京城开手里。如果这样的话，虽然政府会对北京城开做出一定的补偿，但具体操作起来，费用很难算清。在北京，像望京地区这样按原计划就需要一个长期时间才能完成的有“历史遗留问题”的地块还有很多。

　　再比如合资项目问题。合资项目都是有合资法保护的，合资项目在合同当中会非常明确地写清项目的规模、开发面积、分期开发的征地时间和不同的进度等内容，如果人家合同中写的是60万平方米的面积，“71号令”一个文件给人家砍了一半儿，这是违反合资法的，这个问题政府怎么解决？

　　还有像天通苑这样的项目，前期房子都建了，配套还没建，以后配套没人建怎么办？这些都是需要认真考虑的。

　　对于这些有“历史遗留问题”的项目，任总分析，政府可能会采取以下几种方式解决：一，将原有项目大量土地尚未完成开发的企业变成政府委托的土地一级开发公司，代政府完成土地的开发，再由政府将土地招、拍、挂，并保证原企业的利益。二、评估后挂牌上市，有了收益后政府和原来的开发商按评估和协议分配；三，政府名义收购，拍卖后对原来的开发商进行补偿；另外，还有一些项目可能不按“71号令”走，会延期办理土地协议，如与奥运有关的重点工程；与地铁、基础设施不可分割的商业用地等。对于这些问题解决的结果，任总表示非常忧虑。

　　后续政策可能跟不上

　　“71号令”的目的是为了避免腐败，让土地供应更透明、更公开、更公平，但任总认为，如果后续政策跟不上，可能会导致新的腐败与新的不公平。比如土地整理储备中心目前进行的土地拍卖，都是一块一块公布的，看似公开了、透明了，但企业并不知道以后还会有多少土块可供应，什么时候供应，供应哪儿的地块……任总认为，这是一种新的信息不对称，新的不透明，会给企业决策造成误导。

　　据任总介绍，在土块供应方面，香港政府有1000多亿港币的土地余额收益，可以进行土地开发和储备，会定期公布土地供应情况，给开发商充足的时间、充分的资讯进行决策与土地储备。而目前，中国地方政府还没有能力进行大量土地储备，还做不到预期公布年度土地供应计划、土地供应量及分布等信息。

　　除了这些难题，对于“71号令”，任总还认为，这种用行政手段进行宏观调控的办法不利于市场经济的培育与发展，因为如果政府总是像“家长”一样扶着孩子走路，孩子永远也不会走。(北京晚报/李海霞)