【市场供需分析】

　　市场需求会导致价格围绕价值上下波动，但从一定时间来看，价格还是和价值相吻合的，价格会向价值回归。需求过大和供应过胜都会短期内影响价格的波动，但如果市场需求持续走高，那么市场上商品的销售价格肯定会走高。但这种情况应该不是北京市场价格走高的原因。因为一旦当市场上某个行业比较火爆后，很多的投资商就开始向这个行业注入自己的资金，由于对将来市场的预期投资商纷纷投资到房地产行业。短时间后市场供应会马上加大，导致供过于求，致使市场价格下降。供过于求后市场经过一段时间的自我调节，价格会向价值回归。

　　根据北京市统计局的数据，2002年的竣工面积增涨明显大于2003年的竣工面积增涨，2001年和2002年销售面积都有大幅提升，而2003的销售面积增涨比往年同期增涨缩小50％。2001年北京市商品房均价保持上升态势，但2002年和2003年商品房均价有明显下滑。从供应量的角度来看，市场上2003年的竣工面积都较往年明显增涨较低。供应量较低，那么在需求稳定时应该价格会上升，但事实上2003年商品房的价格还是基本和2002年均价基本持平甚至有0.57％萎缩。可以看到供求关系的变化没有能直接影响到商品房价格的持续上升，供求关系并非是主要影响因素。

　　【两大原因影响价格】

　　供需关系只能单纯地影响到房价暂时的涨跌，供应量和需求量都是在变化的。市场并非像我们想象中那么理性，其中供应量变化受需求影响很大，而供应量的增减只能短时间的影响到房价价格的上下波动，不能长期影响房价上升。而房地产成本的增涨也不能导致房价的持续上升，房地产成本也是有自己涨跌市场自我运行的规律。建材成本的波动只是导致价格波动的一个原因。而垄断对于房地产市场价格而言，有比较重的影响。但如果在垄断市场上价格过于偏高，市场的需求被打压很可能造成经济危机。但北京作为中国的首都肯定不会出现这种情况。政府会积极引导房地产市场的健康发展。所以市场还是基本保持垄断格局，一直都没有能从根本上打破。

　　从上面几方面我们可以综合分析，影响价格的因素是多方面复杂的。垄断虽然不一定可以直接导致价格持续上升，但可以导致行业利润和市场价格趋于稳定。房价持续上涨不能推导出市场是由垄断引起的，也不能推导出是由供需关系引起的。但可以分析出市场房价持续上升的原因是：市场垄断的格局和市场供求关系共同影响所致。

　　【双管齐下着手降价】

　　找到问题的根源来自于市场垄断和市场供需后，解决问题当然就从这两方面着手。

　　1.加大供应缓解需求压力供应量加大不仅仅是单纯的加大产品的供应数量，在品种和类别上都要扩宽。加大需求较旺盛地区的供应，适当减少供应过剩区域的供应。加大经济适用房的适用性和投放量，加大对经济适用房购买人群的检验。通过经济适用房加大商品房间产品竞争，商品房间的竞争才能使价格向价值更加合理。

　　2.放宽市场和加大市场合理竞争机制

　　放宽土地市场的竞争，使开发商都在同一起跑线上开始竞争。土地是通过拍卖得到，而不是像以前没有土地的开发商要通过找关系转几次手才得到高价土地。通过房地产市场发展规律优胜劣汰。让房地产市场在发展中更加合理，而不是单纯的通过规章政策来规范和引导市场发展。

　　【尚存10%下调空间】

　　短时间内还很难同时做到这两点，虽然政府也在向这些方面努力但效果都不太明显。

　　虽然下发4号文补上了33号文遗留的4个漏洞，但从33号文到4号文颁布之前据自官方统计已经有近1亿平方米土地被协议转让，这个数字仍然还只是一个相当保守的估计。按照住宅的平均容积率推算，在1亿平方米土地上可以开发3-4亿平方米的商品住宅。2003年全年，北京市商品住宅竣工面积为2080.8万平方米，以此推算，3亿平方米约相当于北京市近15年的开发能力。

　　据业内人士称北京城建投资发展股份有限公司有400万平方米的储备，是最大的地主，做不了的土地可以再转手或者合作。4号文的出台切断了国有企业习惯的协议出让方式，但是1200多个项目中至少有800个项目过线。这800个项目大多掌握在国有大型企业手中。果真如此，大型企业至少在2至3年内不存在土地储备不足的问题，他们有着成本相对低廉的土地资源。短期来看，开发商会用自己囤积的土地，但当自己囤积土地用完时，市场就慢慢开始公平竞争。

　　从长期来看市场一步步趋于市场化规范发展，将来的房价还有10％左右的理论下调空间。

(京华时报)