从去年6月的央行121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），到8月的国务院18号令（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），到今年3月的“指引”（《商业银行房地产贷款风险管理指引》），再到前段时间国务院最新的通知，针对房地产行业的政策频频出台，房地产行业金融调控被一步步地推向风口浪尖。其中“指引”将开发商的自有资金比例从20％上升到35％，一下子提高了15个百分点，这是许多开发商此前始料不及的。要知道，许多开发商都是按照20％的自有资金比例进行预算的，“指引”将他们打乱了手脚，一些实力较弱的开发商因此“闹钱荒”。

　　“虽然现在信托、基金、典当等房产融资方式已经出现，但对于‘干旱’的房地产行业来说，其作用仍然杯水车薪。因此，一旦银行融资受阻，开发商的资金不可避免地面临严峻考验。”复旦大学房产研究中心副主任华伟博士如是说。一位开发商透露，现在确实有一部分开发商的资金比较紧张，尤其是那些负债率过高的企业，一旦资金链出现问题，就有可能被无情地淘汰出这个市场。但对于那些资金实力雄厚的开发商来说，倒是一个积极扩张的好机会。可见，市场正在朝着两极分化的方向发展，行业内的兼并、收购甚至洗牌的过程正在加快。而从长远来看，这是一个优胜劣汰的过程，是房地产业发展过程中必须经历的“阵痛”，对老百姓、对市场的健康发展是有利的。

　　信贷门槛提高力促房市成熟

　　房地产业是资金密集型的行业，资金链断裂是最大的威胁。信贷门槛的提高，推动着开发商在提升自己的信贷能力。

　　据了解，大多数开发商自己完成的项目可行性分析报告，其侧重点往往是围绕项目开发的技术可行性及财务可行性进行，缺乏有力的市场依据，意向合作单位往往认为这种报告可信度不高，尤其是规范的金融机构。

　　所以，有些比较聪明的开发商开始与经验丰富的专业公司合作，在对市场的充分认识和预见上，作出正确、到位、可行的的专业报告，作出正确的价值判断，最终取信于第三方，为开发商成功融到资金。这是一种逼出来的进步。

　　另一方面，从去年到现在，我们看到了房地产业的重重危机，而正是这种危机感，让房地产和房地产信贷走向了成熟。

　　一位地产界的资深人士向记者表明了他的看法，他认为把信贷收缩和调整拿到房地产发展的一个过程去看，其正面作用要远大于它的负面影响。提高银行信贷的门槛，客观上迫使开发商不得不寻找其他的融资渠道，从而使其融资方式走向多元化，有利于增强开发商的“体质”和“健康成长”，就像小孩子应当多吃各种不同的食物才会营养丰富，更健康。

　　因此，从某种意义上说，银行有限度地“断奶”，是开发商在融资模式、经营模式迈向成熟的重要推动力，也是各种融资模式得到伸展、运作的良机。

　　资金成部分开发商心中的痛

　　资料统计显示，上海前几年已批但尚未开工的掌握在开发商手中的土地有6000多公顷，如此大的土地存量，业内人士认为足够开发商开发好几年。而不把这么大存量的土地纳入上海市的年度用地计划，上海调控房产市场的目标就很难达到。

　　为此，上海市政府已经采取措施对长期闲置不予开发的土地，将严格按照有关规定予以收回，以督促开发商尽快开发。但是，上海房价这几年快速飚升是不争的事实，天价“地王”屡屡出现，如果要进行新的土地储备，开发商都表现得非常谨慎。

　　华伟认为，上海的开发商纷纷进入长三角或外省市，一方面是这些地方的购买力强、房地产发展潜力大，另一方面是土地相对便宜，是储备的好时机。有迹象表明，上海地产商正在成为全国各地房产市场的重量级投资者。

　　据悉，上海绿地集团在南昌、合肥、江苏昆山、西安等外地运作多个项目，大华集团、复地集团等上海大型知名房地产开发商在外省市也有不小的投资项目，对外地的房地产开发项目越来越多。可见，在银行信贷提高门槛的政策下，开发商会加剧两极分化：拥有一部分土地的小开发商在开发完储备的土地之后，大多可能会面临兼并收购的命运或者转行到其他市场；而大的发展商可能会乘此机会进一步占领市场，逐步发展成地产界的“大鳄”。

　　面对银行收紧信贷，开发商的自有资金比例由20％提高到35％以后，可能个别开发商会采取变通的方法。比如将工程款拖延几个月，然后就把这笔资金转移到自有资金上，这样一来自有资金的比例不是就可以达到35％？达到了自有资金的比例接下来就方便向银行贷款了，从银行贷到款之后就可以把原来的工程款“返还”回去，整个项目的资金链就又被盘活了。

　　业界人士普遍认为，一个房产企业融资能力的强弱将成为其未来生存与发展的关键，融资能力强的企业将有强劲的发展后劲，融资能力差的企业就有可能惨遭淘汰。

(青年报/李宏涛)