房价又涨又落

　　据资料显示，四月份二手房交易均价为2773元/平方米，明显要低于前三个月。今年一月份北京二手房交易均价3420元/平方米，二月份则上升到3510元/平方米，交易均价呈稳中有升的态势。但到了三月份，二手房交易均价回落到3140元/平方米，较前两个月的均价有了较大的下跌，均价下降势头初现。四月份的交易均价仍然延续三月份的降势，较北京市前两个月的交易均价下降了600-700元/平方米。我爱我家认为，供不应求状况的加剧是导致一、二月份均价上涨的主因。

　　而三、四月份价格的回落主要源于以下两点：一是在政府对已购二手经济适用房出售的新政策出台前，一部分消息灵通的业主提早放掉手中经济适用房，导致短期房源放量。有关资料显示，二手经济适用房交易量在今年呈每月递增的态势，特别是在三、四月份，交易量大幅增加。供需的短期匹配度加大，从而拉低了整体房价。二是随着交通条件的不断改善，远郊区县交易量明显上升。从今年初开始，昌平、大兴、丰台、顺义、通县等区域的二手房交易量相较与去年就有了较大的提高，随后三、四月份的交易量则更是大幅增加。特别是在四月份，昌平地区交易量超越朝阳、海淀，排名全市第一。远郊区县交易量的上升以及二手经纪适用房相对低廉的房价在一定程度上也拉低了二手房交易均价。

　　经济适用房交易活跃

　　据数据显示，北京市一到四月份的二手房交易中，二手商品房和二手经济适用房分别成为二级市场的两大交易热点。今年一到四月份二手商品房的交易量为2175套，与去年同期交易量1019套相比，增幅为113%，占一到四月份的二手房交易量的21%。这说明，随着转按揭业务的落地，早期商品房购买业主“置业升级”愿望加强；投资客的“见好就收”，越来越多的二手商品房源得以进入到二级市场进行交易，而且在今后北京二手房交易中，二手商品房所占比重会逐步加强。随着二手经济适用房的魅力不断地为人们所熟知，二手经济适用房的交易量也在大幅攀升。数据显示，一到四月份的再上市经济适用房交易量达到1400套，占一到四月份的二手房交易总量的13.5%。除了二手经济适用房自身的魅力之外，新政策的出台也是促使三、四月份二手经济适用房交易放量的重要原因。虽然新政策会对今年下半年的房源和交易量产生一定的影响，但会在随后的两三年，二手经济适用房源会逐步放量。

　　今年几大市场看点

　　随着市场的发展，北京市今年余下的时间中，二手房市场将有三大看点：

　　房源房价是焦点

　　随着央产逐步放量上市以及二手商品房转按揭业务的逐步成熟，今年下半年的房源应该会有较大放量，供不应求的压力会逐步得到缓解。虽然受关于二手经济适用房再上市新政策的影响，5月20日之后到年底前的二手经济适用房交易量将微乎其微，但由于二手经济适用房在新政策出台前在北京整个二手房交易量中只占12%左右，所以对房源量的影响不会太大。由于北京市国土资源和房屋管理局近期将进一步规范二手房过户流程，加快过户速度，从而解除不少怕麻烦、求速度的二手房业主的烦恼，无疑将大大促进二手房源流入市场和二手房交易量的攀升，而房源的增加将进一步平抑二手房的价格。

　　而随着远郊区县交通条件、生活环境的极大改善，二手房交易热点将进一步从城区逐步向远郊区县扩展，以通州、顺义、昌平、石景山、门头沟、丰台、大兴为代表的郊区县和郊区卫星城的二手房交易量将持续增长。

　　房源的放量、郊区二手房交易量的增加将促使二手房房价保持稳中有降的态势，而价格的稳步下降将促使大批处在观望中二手房业主积极出售手中的二手房，从而进一步增加房源的市场供给。

　　市场联动是亮点

　　随着业主“以旧换新”、“置业升级”愿望的加强，以及抱着投资目的买房人群的增加，住房“一、二、三级市场联动”的模式将会得到进一步的发展。随着北京“两轴———两带———多中心”城市规划的出台和郊区低密度住宅的蓬勃兴起，在未来的3到5年，将有几十万、乃至上百万北京的常驻人口从三环以内的老城区向城市郊区和卫星城迁移，北京的房地产市场将上演大迁徙、大搬家的一幕大戏。而随着老居民的迁出，出售或出租城里老房，购买郊区新房的现象将极其普遍。而大批拆迁户、中低收入家庭以及手中现金不足的首次置业者将形成二手房稳定的购买力量。在二手房市场日趋火爆的同时，“一、二、三级市场联动”的模式将令“房地产梯级消费格局”成为现实。

　　与此同时，被称为房地产一级半市场的“空置房”随着大型品牌中介公司的大力介入，销售渠道也会变的越来越畅通。以往“养在深闺人未识”的大批“空置房”将以物美价廉、投资自住两相宜的特点成为购房人的新宠。

　　规范中介是难点

　　北京市二手房市场的蓬勃发展离不开中介公司的规范和服务水平的提高。拥有一个“健康、诚信、安全”的消费环境是市场活跃发展的重要前提。作为市场服务主体的中介公司必须要规范自身行为，提高服务质量。类似“现金收房”这种欺上瞒下、严重损害买卖双方利益的不良行为，既有损于中介公司信誉，又极大地扰乱市场经济秩序。在今后的二手房市场，只有加强了对这种不法行为的打击力度才能真正促进市场的蓬勃发展。同时，如何提高中介机构的服务水平，适应市场的发展变化和消费者日趋个性化、多样化的需求，也是促进二手房交易的重中之重。

(京华时报/陈静)