期房限转“六一”拉闸

　　6月1日，全市各区县房地产交易中心全部停止预售商品房转让交易。记者电话采访浦东、闵行、普陀等地区房产交易中心相关人士时得到一致回答，所有预售商品房转让全部于5月31日最后一天截止。普陀区房产交易中心工作人员表示，由于采用的是联网电脑操作系统，也不可能出现人为疏漏现象，进入6月1日，所有系统都不接受期房转让的任何受理。

　　在原先期房市场供应量较大的浦东联洋社区、闵行莘庄地区，记者发现，房产中介都明确表示期房转让交易无法操作，橱窗玻璃上张贴的期房房源数量也明显减少。如果要进行期房交易，只有接受“定金合同”等类似变通办法。

　　期房“定金协议”漏洞多风险大

　　虽然期房转让无法操作，但是变通办法还是有数种选择，目前最为流行的就是期房“定金协议”。所谓“定金协议”，就是买卖双方签订关于房屋转让的预付定金合同，由买家支付10%－30％的购房款给卖方，等到卖方房屋小产证出来后，双方再进行现房的产证交易，其实质就是买家通过支付一定比例的房款来获得延后的房产交易权利。

　　但是其中的风险显而易见。据一名中介商称，日前就有发生过这样的案例，买卖双方已经签好定金协议，而且买房也支付了近20％的房款，但等到卖方房产证办好后，此时市场商房价已有较大升幅，卖方开始违约，后来几经周折、调停，总算勉强维持原来的交易。

　　由于不少期房在签“定金协议”时，距离交房日期可能还有半年甚至更长时间，等交房到办好产证可能需要再等几个月，整个周期将接近一年，而一年中市场可能变化很大，造成卖家惜售违约，纠纷就不可避免了。专业人士提醒，即使是最后诉诸公堂，由于涉及违约责任等细节问题，加上“定金协议”本身是否有违期房限转精神等疑问，都会给买卖双方增添不必要的麻烦。

　　据悉，目前部分中介商在操作期房“定金协议”时，往往邀请公证机构一起参与进来。徐汇区公证处一名工作人员向记者表示，就目前来说，对此类期房“定金协议”的公证暂无法操作，因为不少期房房源都有涉及房屋贷款，很大一部分权属在银行那边，所以卖方单方面签署转让协议是不合理的，因而公证机构是抱不支持的态度。至于中介商要求将卖方预售合同、发票等物件作为质押等做法，不但会带来不便，而且并不能对卖方起到实质性制约作用。

　　此外，也有少数中介商采用“退房”再购买，以及尚未来得及初始交易登记的房源做“短平快”转让，都是利用和开发商的“合作”完成期房转让，但由于网上公示的限制，以及本身更多的风险因素，中介商表示，很少有人愿意尝试这样的冒险。

　　中介：鸡肋的苦恼

　　虽然期房“定金协议”是目前较为广泛的延后转让做法，但这部分业务总量要比以往正常的期房转让小了很多，不仅是买卖双方感觉不规范，连房产中介商也觉得是个“烫山芋”，不太愿意做。

　　对于房产中介而言，正常操作一套现房，即使有银行按揭、公积金贷款，一般一个多月就可以完成交易过程，收取中介佣金，而签订期房“定金协议”通常则要半年甚至一年，买卖双方在交易未全部完成前多半不愿支付佣金，而中介人员就要长期跟踪交易情况，耗费精力成本大大提高，还要承担各种风险，这已成为不少中介商想做又不能做的苦恼。

　　据了解，在以往期房交易量较大的闵行、浦东部分地区，期房房源占了50%－60％左右，即便目前仍有部分在以“定金协议”方式操作，其绝对数量直线下滑，业务量不到总量的5％。莘庄南广场一家较大规模的中介店整个5月份的交易量仅2笔，而且都是在4月26日之前签订的合同，赶送进交易中心的。不少中介商推断，这一比例今后还将继续下降，期房已经退出二手房市场。

　　投资心态理性回归

　　事实上，愿意接受“定金协议”的期房投资者也在急剧减少。很多挂牌的业主早在四五月间已经陆续离场，由于期房限转政策从去年底开始吹风，不少短线投资人早已闻风而动，不是以短线套利为目的的投资人不在乎将期房捂成现房，市场心态逐步趋于理性。

　　而另一方面，市场购买方观望气氛开始渐浓。据上海二手房指数办公室新一期抽样调查显示，上半年四五个月来，二手房涨势涨幅持续放缓。部分地段二手房房价虽仍居高不下，但涨幅似乎进入滞涨阶段。同时，受近期各种政策吹风影响，摇摆了一部分二手房求购者心态，持币观望者数量近期有所上升。

　　随着近期对于房地产市场各项政策的出台，以及对后市的影响，投资人的谨慎行为有利于市场健康发展。一名经常接触浙江地区投资人的房产中介商表示，在很多楼盘二手房市场甚至新房市场，已获利离场的短线投资客已不再恋战，市场观望可能将继续蔓延。

　　业内人士指出，作为打击短期炒房的期房限转政策，为过热的市场心态适度降温，防止房价大起大落，市场作用还不能立竿见影，需有3－5个月的过渡时期，真正效果还要拭目以待。

(新闻晨报/林深)