昨日下午，深圳市物价局举行了深圳市调整物业管理服务收费政策听证会，听证会的听证代表由市人大、政府相关部门、新闻媒体、物业管理企业、业主及专家学者等组成，共24人。听证结果出人意料：对于市物价局、市国土和房产管理局提交的《关于规范我市物业管理服务收费有关问题的通知（听证稿）》，绝大多数代表均对其中的收费政策调整依据、定价形式及调整标准等提出质疑。

　　高层物管收费能降吗？

　　对于新的物业管理收费政府指导标准，经营者代表、深圳市泰然物业管理服务有限公司发展部经理刘大军指出，新收费标准的实际执行效果将会是只降不升，即多层涨难，高层降易。二级高层原标准为3.8元，新标准3元，降幅达34.2％，如此大幅降低标准，根本没有考虑物管行业的承受能力。他认为，原标准是1997年制定的，目前市场上收取的物业管理费比前几年已普遍降低，而管理成本则有上升压力，同时深圳的物管行业实际上已经存在因招投标而产生的盲目压价趋势。物业管理并无国家资源支持，却承担了很多不应承担的社会责任，在全社会购买力上升、物价上涨的时候，却用行政手段把物业管理收费降低，明显是对该行业的不公平。而且，新收费标准如此大幅度的降低，不仅有损行业内部的良性竞争，而且肯定会造成部分物管企业的生存危机。深圳市鹏基物业管理有限公司副总经理朱礼仁指出，深圳大部分住宅为高层，高层住宅一般规模不大，难以体现规模效益，物业公司单靠物管费收入难以维持运作，还需通过停车场等非主营收入弥补。高层住宅公共用电成本颇高，地下室、电梯运行、楼道灯等公共用电占总成本近30％。如果降价，物管公司将举步维艰，以降低服务质量来换取生存空间，最终使业主利益受损。

　　物管收费需不需下限？

　　听证会上，部分代表针对新的收费指导标准只有上限没有下限提出疑问。如按新收费标准，深圳许多居民小区只达到四级物业管理服务水平，而且这些小区的住户大多是低收入阶层和承租户，收费标准没有下限是否会造成收支严重不平衡？经营者代表、万厦居业有限公司梅林一村管理处主任杨华指出，现在有些旧区0.35元／平方米·月的管理费都收不上来，实行业主定价后，旧区物管收费标准甚至可能被迫降至0.1元／平方米·月。此外，旧区没有按政府有关规定拨划公用设施设备维修基金，本体维修基金收费标准也偏低，实际上旧区房屋及设施设备都急需维护与维修，物业管理费更需提高。

　　装修管理费该不该收？

　　新政策规定：对于房屋装修，物业管理单位按房屋建筑面积和装修工期一次性向业主收取，带电梯房屋：每天每平方米0.04元，不带电梯房屋每天每平方米0.02元。消费者代表、天景花园业主委员会主任杨静华不但同意收取装修管理费，还建议继续向高一点调整。她认为，像天景这样业主入伙时间长的老楼盘，选择二次装修的业主会不断增加，装修管理费的收费标准也应提高。她还建议政策中应增加一些具体内容，如装修期间对原有结构安全性的管理和消防安全管理、装修后水电系统的验收，对不合理、不合格、不符合现有小区物业管理要求的须返修等等，以保证业主们的共同利益。

　　另一位消费者代表梁松则持反对意见。他认为装修管理属于物业管理的一个组成部分，是物业管理工作的本分。目前绝大部分楼盘均为毛坯房，业主都要装修，对装修管理收费的说法不成立。以酱油为例，酱油不咸消费者就不会买，没有为酱油加盐就要加钱的道理。如果一定要收装修管理费，装修期间就不该再收物业管理费。

　　调价的数据依据是否科学？

　　听证会上，绝大部分代表认为，市物价局提供的调查报告数据是1999年提出的，对于现在的物业管理市场显然过于陈旧。经营者代表、深圳市中旅联合物业管理有限公司董事长陈德宁称，目前物价指数、物业企业的成本构成都发生了极大的变化，应由物价部门、物管企业、物管行业主管部门、业主代表和有公信力的中介机构组成新的调查小组对相关成本进行重新核算。深圳市鹏基物业管理有限公司副总经理朱礼仁也指出，报告中提供的数据没有考虑5年间深圳生产资料、生活资料、农产品、工业品等价格上涨和人力成本增长等诸多因素的影响。听证代表、深圳市泰然物业管理服务有限公司发展部经理刘大军质疑：调查报告的结果表明所有被调查的住宅类物业管理企业的管理成本均大于服务费收入，为何得出的结论却是“再次降低服务费”呢？

　　收费标准该谁定？

　　不少代表认为，深圳目前尚未形成相对成熟的物业管理市场，新的收费标准无论对物业管理企业还是对业主，都不具有操作性，因此建议由专业机构来进行第三方监管。

　　刘大军建议，实行新的收费标准之前，应建立专业化、权威性的物业管理服务收费定额公布机构或渠道，例如物价监查机构和行业协会。物业管理财务专家徐作成提出，当业主委员会与物管企业就收费问题多次无法达成意见时，应设立专业机构或由政府物价和行业主管部门负责协调确定。万厦居业有限公司梅林一村管理处主任杨华也认为，应选择专业的中介机构，与物业管理企业、业主委员会代表共同商定新的物业管理收费标准，由此得到更科学的测算方法。

　　资质与价格该不该挂钩？

　　部分代表对住宅物业管理服务收费等级的评定标准提出了疑问。深圳市沙河物业管理有限公司副总经理高舜尧认为，《企业资质管理规定》中没有规定二级资质以下企业不能管理优质小区，而新的指导标准中“一级企业”等级必须有一级资质证书作为基本条件，收费标准却完全与资质挂钩，不科学。深圳市外贸物业管理有限公司总经理赖向宇认为，新标准中，一、二级的服务质量要求非常接近，最大区别主要是物业管理企业的资质级别，而现行的资质认定办法很大程度上以管理面积、注册资本为硬件指标，对于企业所能提供的服务质量仅仅是一个参考，并不是资质评定高低的主要标准，继二级企业即使提供与一级企业同样优质的服务，也只能收取二级的费用，违背了“按质论价”的原则，实际上限制了中小企业向高水平发展。

(深圳商报/肖健)