近两年，在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。上地商圈以富地大厦、金隅科技中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的定位仍是不可动摇的。

　　根据世邦魏理仕2004年三季度的统计，90%以上的2004-2007年完工的甲级写字楼均位于以上三个地区。其中尤以 CBD最为重要，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的发展趋势看，大型会计、律师事务所，咨询顾问公司，广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象力。因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。

　　2005年北京预计将有13个优质写字楼项目落成，提供129万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份。其中，东二环和东三环及CBD周边区域的供应在62万平方米左右，这将使近两年来北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。与此同时，如此大的供应集中在东部，且时间又如此集中，这将使该地区市场受到一定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到一定的支撑。同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在2005年将保持相对较为平稳的发展，平均租金将有较小幅度的回落。

　　西部的金融街地区也将进入落成高峰期。2005年该地区将有4个项目竣工，预计落成面积达38万平方米，但该地区的市场供应和需求一直以来对北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定的，但对市场仍将产生一定的影响。

　　中关村及亚运村预计将也有29万平方米写字楼面积供应，虽然该地区市场供应开始放缓，但由于2004年该地区供应量较大，在2005年时处于消化存量的阶段，市场将继续承受一定压力。综上所述，2005年北京优质写字楼市场将开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。

　　高级住宅供应量增大

　　随着2005年北京高级别墅开始进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具、电器等措施来增加竞争力。

　　据世邦魏理仕预计，2005年北京市场高级住宅的供应量在4000套左右，市场总体需求量比2004年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将与2004年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质也会更好。

　　目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。一些在租赁市场表现活跃的项目主要情况如下：

　　较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园、莱蒙湖别墅的一些户型均有客户待租，租金保持平稳。此外，枫叶园、香江花园四期的一些户型在经过装修升级后租金会出现上调；高档公寓项目，如位于东方广场的汇贤豪庭，6月开始租赁，入住率达到80%，万国公寓为85%。

　　服务式公寓项目，如雅诗阁、国贸公寓、嘉里中心、万国公寓、东湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在24-27美元／平方米／月。

　　商铺市场竞争激烈

　　2005年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北京未来将出现一些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城、万柳购物中心、中关村国际商城、中关村广场、金融街四季天地、西环广场、郦城等等，面积在9-35万平方米之间。

　　世邦魏理仕分析，北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地区。未来商业区主要集中在前门、崇文门地区、中央商务区、中关村科技园以及四环和五环地区。王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在45万平方米左右；西单商业中心营业面积总规模控制在40万平方米；马甸地区将建立一个商业区来服务周边居民，商业区的营业面积在10万-20万平方米之间；大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在20万平方米左右。

　　为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面，政府提出了一些措施，包括：营业面积1万平方米以上的大型商场，只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发展5000平方米以上的大型超市(包括大型仓储式商场)，与相邻大型超市之间的距离不得小于4000米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。

　　相对于亚洲的香港、新加坡、马来西亚、日本等地，北京的零售物业市场不够成熟。不过，从现在到2007年，优质零售物业的新增供应将接近300万平方米，其中大部分集中在CBD和中关村等热点区域。但是，如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段的零售商的需求。

　　为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距，确保与2006和2007年入市新项目间的竞争优势，现有的一些购物中心正试图提高其建筑外观和零售租户的档次。尤其是东方广场、新东安，甚而国贸都在大张旗鼓地实施重新定位战略。另一方面，据世邦魏理仕透露，在其帮助下，家乐福对其在中国的48家店进行“升级”。

　　预计2005年北京将有11个项目落成，可提供约50万平方米的优质零售商业面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市场和便利店方面；另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。另一方面，国内零售商也将加快扩张的步伐，以抵御来自多方面的市场竞争。预计2005年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景，租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质上铺租金仍有上涨空间。

　　普通住宅需求进一步上升

　　2004年北京住宅销售面积与销售额增幅达20%以上的比例，世邦魏理仕预计在2005年市场的需求还将进一步增加，受土地供应的影响，新增的住宅项目供给与2004年持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格继续稳定地增长。由于2005年将进入奥运会准备的前期，各种市政建设与轨道交通的建设将市场的中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线的项目将热销。在2005年住宅项目的主要供给区域在四环与五环之间，项目的品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。三环路以内没有可能有新的大量住宅项目供应，新增的项目将多以高档住宅为主，由于城中心内的开发用地已十分有限，因此市场的销售价格也将上升。

　　住宅的热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通的沿线，中关村以北地区、亚运村以北、望京地区、东四环沿线、双井地区、亦庄地区、西四环外将是2005年主要住宅项目的供应地区，受奥运村建设的影响，亚运村周边地区的环境将得到很大的改善，这里有希望再次成为新的高档住宅较为集中的区域。世邦魏理仕认为，产品的定位与形式将更加多样与细分，由于2005年由外资参与开发的项目将更多地投入市场，2005年的竞争会更加激烈，有良好的开发业绩，产品设计新颖，户型紧凑合理，性价比高，有潜在升值潜力仍是居民选购房产的重要因素。

　　总的看来，2005年北京的房地产市场是建立在完全市场化基础上公平竞争的一年，整体行业的实力与运作水平都会提高，企业与居民对于房地产的需求还将不断地上升，政府对于土地供给的监管政策将影响到今后几年北京房地产市场的走势与发展。

(财经时报)